Цените на имотите в София ще "замръзнат" през тази година

Възходящият тренд на пазара на имоти в София приключва. Прогнозите за тази година са за успокояване на цените, а първите признаци за това вече са факт – по-малко сделки през обикновено най-силното тримесечие на годината, по-дълъг срок за сключване на сделката и по-големи отстъпки. Това показват данните на Агенцията по вписванията и тези на "Имотека", която е част от портфолиото на "Ей Джи Капитал".

"След възходящия пазар е нормално да има успокояване на цените. Очакваме още през тази година да настъпи период на "замръзване" на ценовите нива, но за спад е твърде рано да се говори", коментира Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека".

"През тази година цените на имотите ще търпят леки изменения и ще се движат близо до нивата си от 2018 г.", прогнозира Полина Стойкова, изпълнителен директор на "Българиан пропертис".

Сключените сделки в София за последното тримесечие на 2018 г., което обикновено е най-силното, са намалели с около 300 на годишна база – 9106 срещу 9411 през 2017 г., сочат данните на Агенцията по вписванията. За цялата минала година в София са продадени 28 232 имота, което е на почти същото ниво от 2017 г., когато са били с 57 по-малко.

Друг признак за охлаждането на пазара на имоти е срокът за сключване на сделка. Ако през 2017 г. клиентите на "Имотека" са стигали до покупката на жилище в София в рамките на две седмици, то сега им е нужно месец, коментира Люба Атанасова.

Сериозен ръст се наблюдава на покупките с компромис – над 10% от имотите са се продали с отстъпка над 10 000 евро.

"Това, ведно с очакванията за по-високи лихви от средата на 2019 г., забавянето на икономиката в Европа и големите обеми ново строителство, скоро, вероятно още в първото полугодие, ще доведе до задържане на активността, а може би дори и лек спад”, каза Атанасова.

В същото време от "Имотека" отчитат среден ръст от около 9.5% на цените на жилищата в София през 2018 г. на годишна база.

Преминаване на психологическата граница от 100 000 евро за имот

Новата тенденция, която се откроява през изминалата година, е преминаването на психологическата граница от 100 000 евро за покупката на имот в София. Такива са над една трета (35%) от всички сделки сключени от клиентите на "Имотека".

"Ако преди 2 години покупките на жилища бяха предимно в границите 50 000 – 70 000 евро и имотите за над 100 000 евро бяха изключения, то през 2018 г. те се превърнаха в масовите сделки на пазара в столицата. Премината бе психологическата граница на "скъпия" имот. Преди това беше жилище за повече от 100 000 евро. През изминалите 12 месеца обаче този имот се превърна в стандартен и масов за столицата", коментира Люба Атанасова.

За миналата година най-голям е делът на продажбите в сегмента между 70 000 до 100 000 евро – 38%, докато тези между 50 000 и 70 000 е една четвърт, сочат данните на "Имотека".

Класическият клиент - средностатистическо младо семейство

Класическият клиент за компанията е младо семейство на 30 – 35 години, с едно или две деца, среден специалист или мениджър в ИТ сектора или лекар. То търси да купи собствено жилище и е готово да плати между 100 000 и 120 000 евро. Те разполагат с около 50 000 до 80 000 евро в брой спестени или от семейството. За останалата част теглят ипотечен кредит.

Апартаментът, който търсят, е с две спални и всекидневна част с кухня от около 80 – 100 кв.м. Държат да имат паркомясто, особено ако районът не позволява лесно паркиране. Предпочитаните райони са южните квартали, "Младост", "Изток" и централната градска част. Жилището трябва да е в квартал с изградена инфраструктура, парк наблизо, удобен градски транспорт и по възможност училище и детска градина наблизо.

Наблюденията на "Имотека" показват, че гаражите и сервизните помещения са били сред ключовите елементи, които купувачите са търсели. Липсата на гараж, склад, сервизно помещение може да откаже купувача от даден имот, тъй като създава сериозни битови неудобства.

"Затова продавачите трябва да бъдат внимателни, когато решат да продадат жилището, но не и гаража си, или пък да им търсят отделни собственици, за да постигнат по-висока цена", коментира Люба Атанасова.

Най-скъпата сделка на компанията за 2018 г. е за тристаен апартамент в "Лозенец", купен за 350 000 евро. Най-евтината покупка е за едностайно жилище в Люлин за 30 000 евро.

Ръст на сделките с инвестиционна цел

Друга тенденция, която се наблюдава през изминалата година, е увеличаване на покупката на имоти в центъра на София с инвестиционна цел. Такива са били 40 на сто от сделките на "Имотека".

Тези имоти най-често се купуват, за да се отдават са спане на туристи през различни онлайн платформи. Най-търсени са двустайните жилища, като наемните цени на нощ варират от 20 до 50 евро, показват обявите в тези платформи.

Това променя облика на София към по-добро – инвестиции в жилищата, повече туристи и развитие на икономиката на града, коментира Люба Атанасова.

Активен пазар в Пловдив

След София и Варна през тази година "Имотека" се разширява и в Пловдив, където открива офис през април. Мотивите за това са активният пазар на имоти – ръст на сделките и цените с до 9% през изминалата година на годишна база. Големи перспективи за правене на бизнес и не на последно място фактът, че градът е актуалната европейска столица на културата, което ще привлече туристи, посочи Люба Атанасова.

"Изборът на Пловдив за Европейска столица на културата направи пазара на покупко-продажби по-динамичен през 2018. Особено към края на есента, когато при нас идваха много инвестиционно настроени чужди купувачи", казва Мариета Гаргова, регионален мениджър на Пловдив на "Имотека". Очакванията са за раздвижване на пазара на наеми и лек ръст в ценовите нива на по-качествените имоти.

Цените на новите жилища в Пловдив варират от 800 до 1000 евро/кв. м, докато панелните струват средно 660 - 750 евро/кв. м.

Продължава тенденцията делът на ипотеките в Пловдив да е наполовина по-малък спрямо столицата.

"Купувачите често продават по-големи жилища или дори къщи в по-малките населените места около града, за да се нанесат в по-добре развитата в икономическо отношение зона, където търсят по-малко по площ жилище", обясни Гаргова.

Активен пазар на имоти във Варна

"Имотeка" отчете над 50% ръст в броя сключени сделки през миналата година през техния офис във Варна. Повишението на цените е средно около 2 – 3 на сто на жилищата в морския град. Сделките са се сключвали бързо - над 40% от всички покупки са направени в рамките на половин месец.

На нива от 1000 - 1050 евро/кв.м са се продавали жилищата в центъра на Варна. Тези в кварталите "Бриз" и "Чайка" също са държали относително високи нива – между 900 и 990 евро/кв.м. В кв. "Възраждане" средната стойност на квадрат е била около 660 евро, а в "Левски" – между 800 и 820 евро/кв.м

"Пазарът във Варна е изключително активен, при стабилни ценови нива. Покупките с външно финансиране също са по-малко в сравнение със столицата. Сезонната заетост, характерна за Варна, не се отрази съществено и не станахме свидетели на големи разлики със смяната на сезоните. Напротив – интересът на варненските купувачи остава стабилен в рамките на цялата година. Очаквам през 2019 година и активността, и цените в града да се запазят на настоящите нива", обобщи Люба Атанасова.

mediapool.bg