Купонът за офис площите у нас приключва, цените са под натиск

Годината на офис площите – така ще се запомни отиващата си 2018 г. при бизнес имотите. Двоен ръст на продажбите на офис проекти спрямо миналата година, запазване на възходящия тренд при отдаването под наем, растящи наемни цени и намаляващ дял на свободните офис площи. Това води до превъзбуда на инвеститорите, които очакват огромни печалби. Ефектът - около 600 000 кв. м офис площи в строеж само в София - показател сравним с пиковите 2008 и 2009 г.

Ако всички тези проекти бъдат реализирани в заявените срокове, това означава през следващите четири години на пазара да излязат площи, които обичайно се усвояват за поне шест години. Това ще постави пазара под натиск – предлагането ще е значително повече от търсенето, наемните цени ще тръгнат надолу, а заетите офис площи ще намалеят. Това показва анализът на консултантската компания за бизнес имоти "Фортън", представител на "Кушман и Уейкфилд" за България и Македония.

"Последните години бяха силни за пазара на офис площи, но този период е към края си – икономическият растеж се забавя, безработицата е близо до исторически най-ниските си нива, а лихвите ще растат. Това ограничава потенциала за ръст на бизнеса и търсене на нови офис площи и с увеличаващото се предлагане ще постави пазара под натиск", каза Михаела Лашова, изпълнителен директор на "Фортън".

С една дума – "купонът" за офис площите приключи, допълни Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари".

За това от компанията съветват преди да се пристъпи към реализация на проектите те да бъдат много добре обмислени и съобразени с новата световна тенденция – споделените офиси, които тепърва навлизат на българския пазар.

Рекордни продажби на офис проекти

Сделки за продажбата на офис проекти за около 250 млн. евро, което е над 55% от всички транзакции при бизнес имотите и двоен ръст спрямо предходната година, а в сравнение с 2016 г. - десектократно увеличение, отчете Явор Костов. По думите му до края на годината почти не се очакват нови сделки.

Най-голямата сделка в сегмента е покупката на комплекса "Мегапарк" на бул."Цариградско шосе" за около 100 млн. евро от специално създаденото за целта дружество Lion's Head между южноафриканския фонд Old Mutual Group и българската AG Capital ("Фортън" е част от групата). Сделката е сравнима с продажбата на "Бизнес парк София" преди десет години.

Lion's Head купи и втори офис проект - "Полиграфия офис център", отново на бул."Цариградско шосе", на цена малко под 50 млн. евро.

Другата голяма сделка е на полската GTC, която придоби Mall of Sofia заедно с 10 300 кв.м офис площи от сградата Sofia Tower срещу 90 млн. евро. Консултантите приемат операцията за две отделни сделки.

Към големите офис сделки е и тази на Обединена българска банка и застрахователното дружество ДЗИ, които са част от белгийската група KBC. Те купиха част от високата сграда до НДК от комплекса "Милениум" на НИКМИ за 108 млн. лв.

Отделно през годината бяха сключени няколко по-малки сделки за по около десетина млн. евро. Сред тях са покупката на емблематичната сграда на ул."Московска" 9 от братята Владимир и Огнян Павлови (8 млн. евро). Две офис сгради в София, придоби от един от големите унгарски ходинги - Wing, контролиран от милионера Тибор Вереш (10 млн. евро). Последната сделка, която все още не е финализирана, е за новата сграда на ДКСИ (25.4 млн. евро).

"Силното първо полугодие на пазара доведе до нереалистични очаквания за цени и нива на доходност сред много собственици на бизнес сгради. Това блокира пазара и доведе до липсата на инвестиционен продукт въпреки наличието на почти 1 млн. кв. м първокласни площи в София", коментира Явор Костов.

Според него потенциал за придобивания има за готови сгради или за такива в строеж, които имат подписани договори с наематели, но само ако собствениците им имат реалистични очаквания за цената.

Пикови нива на нови офиси в строеж

Превъзбудата на инвеститорите доведе до ръст на новите офис проекти в столицата. Обявените намерения са за реализирането на офис сгради с разгърната застроена площ от 600 000 кв.м до края на 2022 г. Тези нива са сравними с пазарния пик през 2007 – 2008 г. и първите години след кризата, когато предлагането растеше бързо. Тогава се завършваха между 150 000 кв. м и 200 000 кв. м нови офиси годишно при обем на усвояване от пазара под 100 000 кв. м, припомни Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във "Фортън". Тя съветва инвеститорите да вземат тези данни предвид при планирането на нови проекти.

Иначе и през тази година се запазва възходящият тренд на сделките със 130 300 кв. м офис площи отдадени под наем за първите девет месеца на годината – резултат сравним с този на пиковите 2008 и 2009 г.

След рекордната 2017 г., приключила с наемни сделки за около 200 000 кв.м офиси, за тази година прогнозата на "Фортън" е за 180 000 кв. м. Нетно усвоените площи за периода обаче са около 54 000 кв. м за първите девет месеца на годината, защото основната част от договорите са за офиси в строеж, които ще излязат на пазара през следващата година.

Пет са топ локациите в София, които са се оформили като бизнес зони. Това са районите около The Mall и Capital Fort на бул."Цариградско шосе", "Бизнес парк София" в "Младост", и около магазина на Decathlon от другата страна на околовръстния път. Като офис зона се оформя и улица "Люба Величкова" – това е пробивът между болница "Токуда" и "Парадайз център". В тези зони са съсредоточени около 80% от заявените 600 000 нови кв. м офис площи, посочи Пашова.

Аутсорсинг и ИТ компаниите продължават да движат пазара на офис площи. В бъдеще обаче те нямат да растат с темповете, с които са го правили досега, заради недостига на работна ръка. За това и очакванията са за по-забавен темп на наемането на новите офис площи, натиск върху наемните нива и увеличаване на дела на свободните офиси.

В момента офертните цени в центъра на София са около 15 евро/кв. м, а за петте топ офис дестинации се движат между 12 и 14 евро/кв. м за първокласни офис проекти. Очакванията ни обаче са от втората половина на 2019 г. наемните цени на офисите да тръгнат надолу, прогнозира Михаела Лашова.

Новата тенденция – споделените офиси

Новата световна тенденция е споделените офиси (coworking space), които у нас тепърва навлизат. Те стават все по-значим фактор на пазара заради комбинацията от цена, гъвкавост и удобства, които предлагат на наемателите, коментира Пашова.

По данни на "Фортън" общата им площ в София е близо 27 000 кв. м с над 3100 работни места, като в това число влизат и т. нар. офиси с допълнително обслужване (serviced offices). Това е едва 1.5% от общото предлагане на пазара в София.

Споделените офиси се намират предимно в центъра на столицата или в близост до метро. Традиционно в такъв тип офиси се трансформират по-нисък клас площи или индустриални сгради в центъра на града, или на локации с лесен достъп.

Основното предимство на споделените офиси е, че предлагат работни места под наем в комбинация с допълнителни услуги – място за хранене, отдих, спорт и т.н., за гъвкав период от време – от един ден или седмица до няколко месеца или година.

Основните потребители на тази концепция са стартъп компании от бързо растящия ИТ сектор. С наемането на споделени офиси те не поемат дългосрочен ангажимент, защото нямат яснота дали проектът им ще се развие в бъдеще.

От "Фортън" прогнозират, че собствениците на офис сгради все по-осезаемо ще усещат конкуренцията на споделените офиси. Сега те се развиват основно от около десетина българи, а големите международни оператори проучват пазара. От "Фортън" съветват бъдещите инвеститори да отделят поне една десета от бъдещите си проекти за споделени офис пространства. Компанията прогнозира, че този сегмент ще расте най-бързо, като очакванията са за увеличение с 50% до края на 2019 г.

mediapool.bg